Status: in Bearbeitung
Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
bereits am 16.06.2016 hat der Bauausschuss in einem Grundsatzbeschluss einer städtebaulichen Entwicklung im Bereich Haunstetten Südwest zugestimmt und die Verwaltung beauftragt erste Planungsschritte für das Areal vorzubereiten. In der Sitzung am 27.04.2017 hat der Stadtrat der vom Baureferenten dargestellten Vorgehensweise der zukünftigen städtebaulichen Entwicklung sowie dem grundsätzlichen Planungs- und Beteiligungsprozess Haunstetten Südwest zugestimmt.
Inzwischen haben Informationsveranstaltungen, Bürger*innenwerkstätten, Expert*innenworkshops und die Auslobung eines städtebaulichen Wettbewerbs stattgefunden.
Bei den Gebiet Haunstetten Südwest handelt es sich um eine ca. 200 ha große Fläche, die im Flächennutzungsplan größtenteils als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen wird. Es handelt sich also um eine Fläche, die erstmals einer Bebauung zugeführt werden soll und auf der ein völlig neues Stadtquartier entstehen soll, um den drängenden Wohnraumbedarf einer wachsenden Bevölkerung zu sichern.
§ 165 BauGB sieht für große Stadtentwicklungsprojekte das Instrument einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme vor. Die Intention von § 165 BauGB ist es, große Entwicklungsprojekte (wie z.B. die Neuplanung eines Ortsteils) für die Kommunen zu erleichtern und im Entwicklungsgebiet eine am Gemeinwohl orientierte Planung mit der notwendigen Infrastruktur – wie Straßen und Plätzen, Kindergärten, Schulen und Grünflächen – durchzuführen und umsetzen zu können. Die Entwicklungsmaßnahme unterbindet allerdings auch Bodenspekulation und regelt den Umgang mit Grundstücken und deren Wert während des Entwicklungsprozesses des entsprechenden Gebiets.
Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme kann nur durchgeführt werden, wenn die Voraussetzungen des § 165 BauGB erfüllt sind. So dürfen die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke nicht durch mildere Mittel, wie beispielsweise städtebauliche Verträge erreicht werden können. Ob diese Voraussetzung tatsächlich vorliegen, ist im Rahmen sogenannter vorbereiten Untersuchung zu prüfen. In diesem Rahmen erfolgt auch die Klärung der Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer*innen.
Auf Grundlage dieser Voraussetzungen stellt unsere Fraktion folgenden
Antrag
Zur Prüfung, ob die Voraussetzungen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB vorliegen, leitet die entsprechenden vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB ein. Dabei ist, wie vom Gesetz vorgesehen, eine kooperative Vorgehensweise zwischen Stadt und privaten Eigentümer*innen das vorrangige Ziel.
Liegen die Voraussetzungen des § 165 BauGB vor, ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme für das Gebiet Haunstetten Südwest durchzuführen.
Begründung:
Entwicklungsmaßnahmen können für umfassende städtebauliche Aufgaben eingesetzt werden. Sie sind vor allem dafür geeignet, Grundstücke für eine zügige Bebauung zu mobilisieren und die Entwicklungskosten zu finanzieren. Die Regelungen der §§ 165 bis 171 Baugesetzbuch über städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen dienen insbesondere
der mittelfristigen Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten,
der Errichtung von Gemeinbedarfs und Folgeeinrichtungen. Die Erleichterung liegt vor allem darin, dass für die Stadt der Erwerb benötigter Grundstücke einfacher gemacht werden soll, und dass Grundstücksspekulationen verhindert werden können. Ziel ist es, für das Entwicklungsgebiet eine am Allgemeinwohl orientierte Planung zügig durchführen und umsetzen zu können.
Die Stadt muss erst vorbereitende Untersuchungen durchführen, bevor sie eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als Satzung beschließen kann, da das Wohl der Allgemeinheit die Entwicklungsmaßnahme erfordern muss. Dazu muss die Gemeinde nach dem BauGB vor der förmlichen Festlegung des Entwicklungsbereichs im Einzelfall prüfen, ob sie ihre städtebaulichen Vorstellungen nicht auch mit anderen Mitteln des Städtebaurechts, z. B. der Umlegung oder durch städtebauliche Verträge (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3) erreichen kann, ob also die Anwendung des Instruments der Entwicklungsmaßnahme tatsächlich erforderlich ist. Diese sogenannten Vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB dienen als Grundlage für die Beurteilung, ob eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme für ein bestimmtes Gebiet in Frage kommen.
Hat die Stadt die vorbereitenden Untersuchungen abgeschlossen und eine förmliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen, soll sie grundsätzlich alle Grundstücke erwerben. Hierdurch soll eine einheitliche Entwicklung des Gebiets erleichtert werden, welche aufgrund der bestehenden Grundstückszuschnitte und Eigentumsstruktur gegebenenfalls nicht oder nur zum Teil möglich wäre. Die mit den städtischen Planungen einhergehenden Wertsteigerungen sollen in erster Linie dem Entwicklungsgebiet in Form von Infrastrukturmaßnahmen zugutekommen. Aus den durch das Projekt verursachten Wertsteigerungen und den damit verbundenen Einnahmen werden die Kosten der Planung und der benötigten Infrastruktur bezahlt. Was übrig bleibt (der „Überschuss“), wird fair auf die ursprünglichen Eigentümer*innen verteilt, die zum Zeitpunkt eines möglichen Beschlusses einer Entwicklungssatzung im Besitz der Flächen sind.
Der Einleitungsbeschluss ist noch nicht die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme selbst, sondern nur der Beginn für die vorbereitenden Untersuchungen. Wenn sich im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen zeigt, dass die Ziele der Stadt bereits durch den Abschluss von städtebaulichen Verträgen erreicht werden können, ist eine förmliche städtebauliche Entwicklungssatzung nicht erforderlich. Jedoch hat der Einleitungsbeschluss bestimmte Rechtsfolgen:
Die Stadt kann die Entscheidung über Bauanträge im Entwicklungsbereich dann unter bestimmten Umständen für bis zu zwölf Monate zurückstellen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.
Eigentümer*innen, Pächter*innen und alle Personen mit ähnlichen Rechten an Grundstücken oder Gebäuden im Untersuchungsbereich sind der Stadt zur Auskunft über Daten verpflichtet, die die Stadt für die vorbereitenden Untersuchungen benötigt.
Entscheidend ist vor allem, dass für die Bestimmung der für einen eventuellen Erwerb von Grundstücken durch die Stadt maßgeblichen Grundstückswerte spätestens der Zeitpunkt des Einleitungsbeschlusses zugrunde gelegt wird. Das heißt, es wird ermittelt, welchen Verkehrswert ein Grundstück am Tag vor dem Einleitungsbeschluss hatte. Der so ermittelte Anfangswert spielt ab dem Vorliegen einer Entwicklungssatzung eine wesentliche Rolle, da dies der maßgebliche Wert für den eventuellen Erwerb von Grundstücken durch die Stadt ist.
Beteiligte ehemalige Stadträt*in: Antje Seubert, Eva Leipprand