Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
Augsburg braucht dringend zusätzlichen und vor allem bezahlbaren Wohnraum. Seit 2016 gilt die Stadt offiziell als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Gleichzeitig verändert sich der Markt für Büroimmobilien: Die Nachfrage nach älteren, weniger flexiblen Bestandsflächen nimmt ab, während moderne und gut gelegene Büroflächen weiterhin gefragt sind. Der aktuelle A³-Immobilienmarktreport beschreibt eine zunehmende Differenzierung zwischen zukunftsfähigen Büroflächen und älteren Bestandsgebäuden mit sinkender Wettbewerbsfähigkeit.
Darin liegt eine Chance: Leerstehende oder dauerhaft mindergenutzte Bürogebäude können an geeigneten Standorten zu Wohnraum umgebaut werden. Dies geschieht bislang jedoch nur punktuell. Eigentümer*innen, Projektentwickler*innen und Verwaltung müssen zahlreiche baurechtliche, planerische, technische, wirtschaftliche und förderrechtliche Fragen klären. Was fehlt, ist eine zentrale Stelle, die geeignete Objekte identifiziert, Beteiligte zusammenbringt und Projekte aktiv von der ersten Idee bis zur Umsetzung begleitet.
Die Stadt Augsburg richtet zum nächstmöglichen Zeitpunkt eine zentrale „Umbauagentur Augsburg“ ein. Ziel der Umbauagentur ist es, leerstehende oder dauerhaft mindergenutzte Bürogebäude und andere geeignete Nichtwohngebäude zu identifizieren und deren ressourcenschonende Umnutzung zu Wohnraum aktiv zu unterstützen.
Die Umbauagentur soll als koordinierende und umsetzungsorientierte Einheit innerhalb der Stadtverwaltung arbeiten. Dabei sollen bestehende Kompetenzen insbesondere der Stabsstelle Wohnraumentwicklung und Leerstandsmanagement, der Stadtplanung, der Bauordnung, der Wirtschaftsförderung und des Liegenschaftsamtes gebündelt und weiterentwickelt werden. Es sollen keine Doppelstrukturen geschaffen werden. Die Stadt verfügt bereits über eine Stabsstelle Wohnraumentwicklung und Leerstandsmanagement sowie ein Leerstandsmanagement für Gewerbeimmobilien, bislang jedoch ohne eine entsprechend gebündelte, projektorientierte Umbauberatung.
Die Umbauagentur übernimmt insbesondere folgende Aufgaben:
Zentrale Anlaufstelle:
Die Umbauagentur berät Eigentümer*innen, Bauherr*innen, Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Träger und Projektentwickler*innen und begleitet geeignete Umbauprojekte von der ersten Potenzialprüfung bis zur Übergabe an die zuständigen Genehmigungsstellen.
Leerstands- und Potenzialkataster:
Die Stadt baut eine fortlaufend aktualisierte Datengrundlage zu leerstehenden und mindergenutzten Büro- und Nichtwohngebäuden auf. Erfasst werden insbesondere Lage, bisherige Nutzung, Dauer und Umfang des Leerstands, Eigentumsverhältnisse, bauliche Voraussetzungen sowie die grundsätzliche planungsrechtliche Eignung für eine Umnutzung.
Aktive Ansprache von Eigentümer*innen:
Die Umbauagentur geht aktiv auf Eigentümer*innen geeigneter Gebäude zu, zeigt mögliche Entwicklungsperspektiven auf und vermittelt bei Bedarf zwischen den beteiligten Stellen.
Projektsteuerung und Verfahrenskoordination:
Die Umbauagentur koordiniert frühzeitig die Zusammenarbeit zwischen Stadtplanung, Bauordnung, Wohnraumförderung, Wirtschaftsförderung, Umweltverwaltung, Feuerwehr, Denkmalschutz und weiteren beteiligten Stellen. Ziel ist es, Hemmnisse frühzeitig zu erkennen und unnötige Verzögerungen zu vermeiden.
Pilotprojekte:
Die Stadt identifiziert gemeinsam mit privaten oder gemeinwohlorientierten Eigentümer*innen mehrere geeignete Pilotprojekte. Dabei sollen sowohl dauerhafte Umnutzungen als auch zeitlich befristete und reversible Wohnformen untersucht werden.
Unterschiedliche Wohnformen:
Besonders berücksichtigt werden sollen bezahlbarer Mietwohnraum, genossenschaftliches Wohnen, Wohnraum für Auszubildende und Studierende, Wohnangebote für Berufseinsteiger*innen sowie Wohnformen für Menschen in Übergangssituationen.
Förder- und Finanzierungsberatung:
Die Umbauagentur informiert über kommunale, Landes-, Bundes- und europäische Förderprogramme und unterstützt bei der Entwicklung wirtschaftlich tragfähiger Finanzierungsmodelle.
Netzwerk und Wissenstransfer:
Die Umbauagentur baut ein Netzwerk aus Wohnbaugruppe Augsburg, Regio Augsburg Wirtschaft GmbH, Industrie- und Handelskammer, Handwerkskammer, Architekt*innen, Baugenossenschaften, Hochschulen, Immobilienwirtschaft, sozialen Trägern und weiteren Fachleuten auf.
Die Umbauagentur ist ausdrücklich kein Instrument, um neue Wohnbauflächen in bestehenden Gewerbe- und Industriegebieten auszuweisen.
Neue Wohngebäude in festgesetzten oder faktischen Gewerbe- und Industriegebieten sollen im Rahmen der Umbauagentur nicht angestoßen werden. Augsburg benötigt auch künftig ausreichend Flächen für Handwerk, Produktion, Industrie, Logistik und Dienstleistungen. Gewerbliche Nutzungen dürfen durch heranrückende Wohnbebauung weder verdrängt noch in ihrer Entwicklung eingeschränkt werden.
Im Mittelpunkt stehen deshalb bestehende Gebäude an städtebaulich, gesundheitlich und planungsrechtlich geeigneten Standorten, insbesondere in Kerngebieten, Mischgebieten, urbanen Gebieten und bereits gemischt genutzten Quartieren. Jedes Objekt ist hinsichtlich Lärmschutz, Belichtung, Erschließung, Brandschutz, sozialer Infrastruktur, Freiräumen und Wirtschaftlichkeit einzeln zu bewerten
Bei der Beratung und Auswahl von Projekten sollen der größtmögliche Erhalt der bestehenden Bausubstanz, die Weiterverwendung vorhandener Baustoffe, energetische Verbesserungen und eine möglichst geringe zusätzliche Flächenversiegelung berücksichtigt werden.
Bei Projekten, die städtische Grundstücke, kommunale Fördermittel oder zusätzliche planungsrechtliche Möglichkeiten in Anspruch nehmen, soll ein angemessener Anteil an dauerhaft bezahlbarem oder gefördertem Wohnraum sichergestellt werden.
Die Verwaltung legt dem Bau-, Hochbau- und Tiefbauausschuss sowie dem Stadtentwicklungs-, Mobilitäts- und Planungsausschuss innerhalb von sechs Monaten nach Beschlussfassung ein Umsetzungskonzept vor. Dieses enthält insbesondere:
Dabei ist darzustellen, welche Aufgaben durch die Bündelung bestehender Strukturen übernommen werden können und für welche zusätzlichen Aufgaben neue personelle oder finanzielle Ressourcen erforderlich sind.
Augsburg kann es sich nicht leisten, nutzbare Gebäude über Jahre leer stehen zu lassen, während gleichzeitig Menschen dringend eine bezahlbare Wohnung suchen. Die Stadt Augsburg selbst weist darauf hin, dass Augsburg seit 2016 ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist. Der aktuelle A³-Immobilienmarktreport beschreibt weiterhin eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, während hohe Baukosten, schwierige Finanzierungsbedingungen und regulatorische Anforderungen den Wohnungsneubau bremsen.
Gleichzeitig bestehen relevante Potenziale im Büromarkt. Für Augsburg wird ein Büroflächenbestand von gut 1,5 Millionen Quadratmetern ausgewiesen. Die Leerstandsquote ist seit 2021 gestiegen und lag zuletzt bei etwa fünf Prozent. Rechnerisch entspricht dies ungefähr 75.000 Quadratmetern leerstehender Bürofläche. Nicht jede dieser Flächen eignet sich für eine Wohnnutzung. Dennoch zeigt die Größenordnung, dass eine systematische Untersuchung notwendig ist. Eine entsprechende Gesamtübersicht für sämtliche leerstehenden Gewerbeimmobilien liegt öffentlich bislang nicht vor. Genau diese Datenlücke soll ein Leerstands- und Potenzialkataster schließen.
Auch der neue A³-Immobilienmarktreport 2025/2026 kommt zu dem Ergebnis, dass sich der Büromarkt zunehmend ausdifferenziert: Moderne, flexible und gut gelegene Gebäude bleiben gefragt, während ältere Bestandsobjekte an Wettbewerbsfähigkeit verlieren. Für solche dauerhaft nicht mehr marktgängigen Gebäude braucht Augsburg neue Perspektiven.
Die Landeshauptstadt München hat deshalb im Juli 2026 die Einrichtung einer eigenen Umbauagentur „Büro zu Wohnen“ beschlossen. Die dort vorgesehene Agentur soll Büroleerstände erfassen, Eigentümer*innen aktiv ansprechen, ein Leerstands- und Potenzialkataster aufbauen, Pilotprojekte begleiten, Fördermöglichkeiten erschließen und Projekte von der ersten Prüfung bis zur Umsetzung koordinieren. Augsburg sollte dieses Modell nicht in seiner Größenordnung kopieren, aber den grundlegenden Ansatz übernehmen und an die örtlichen Strukturen anpassen.
Eine Umbauagentur ersetzt weder den notwendigen Wohnungsneubau noch die Sicherung und Weiterentwicklung des Wirtschaftsstandortes. Sie ergänzt die bisherigen Instrumente. Die Entwicklung von Wohnraum soll deshalb nicht auf Kosten funktionierender Gewerbe- und Industriegebiete erfolgen. Statt neue Nutzungskonflikte zu schaffen, sollen vorhandene Gebäude an geeigneten Standorten besser genutzt werden.
Der Umbau bestehender Gebäude kann schneller und ressourcenschonender sein als Abriss und Neubau. Tragende Strukturen, Fundamente und verbaute Materialien bleiben erhalten, Flächen werden nicht zusätzlich versiegelt und bereits vorhandene Infrastruktur kann weitergenutzt werden. Gleichzeitig lassen sich Leerstände beseitigen und Quartiere stabilisieren.
Die zentrale Herausforderung besteht nicht allein im Planungsrecht. Häufig fehlen eine koordinierende Ansprechperson, eine frühe Einschätzung der Machbarkeit, Kenntnisse über Fördermöglichkeiten und eine abgestimmte Begleitung innerhalb der Verwaltung. Eine Umbauagentur kann diese Lücke schließen. Sie macht aus abstrakten Leerstandszahlen konkrete Projekte und aus ungenutzten Gebäuden im besten Fall neuen, bezahlbaren Wohnraum.