Sozialgerechte Bodennutzung stärken – preisgedämpften Mietwohnungsbau verbindlich und dauerhaft sichern

Änderungsantrag zur Tischvorlage – TVO-BSV/26/00459-2:  Anpassung der Variante 3 bei der vorgesehenen Rückfallregelung in städtebaulichen Verträgen bei fehlender EOF-Förderung

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,

um Wohnungsbau auch angesichts nicht ausreichend vorhandener / nicht bewilligter EOF-Mittel zu ermöglichen, soll der Augsburger Grundsatzbeschluss III modifiziert werden. Die Verwaltung hat drei Varianten entwickelt, die fallbezogen zur Anwendung kommen sollen und über die im Stadtrat abgestimmt wird. Variante 3 bleibt aus Sicht der Grünen Stadtratsfraktion hinter den Möglichkeiten zurück, über städtebauliche Verträge eine sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten.

Vor diesem Hintergrund stellt die Stadtratsfraktion von BÜNDNIS 90 / DIE GRÜNEN folgenden Antrag:

1. Die Verwaltung wird beauftragt, die Regularien der Varianten 1,  2 und 3 abschließend zu erarbeiten und dem Stadtrat zur Entscheidung vorzulegen.
2. Bei der Erarbeitung der Variante 3 zum preisgedämpften Mietwohnungsbau werden folgende Punkte noch verändert bzw. ergänzt::
3. Berechtigte Haushalte: Die preisgedämpften Mietwohnungen dürfen während der Bindungsdauer ausschließlich an Haushalte vermietet werden, deren monatliche Mietbelastung zum Zeitpunkt des Einzugs mindestens 30 % des gesamten monatlichen Haushaltsnettoeinkommens beträgt. Das höchstzulässige Haushaltsnettoeinkommen wird nach einer von der Stadt festzulegenden, transparenten Berechnungsmethode ermittelt und regelmäßig an die Entwicklung der zulässigen Miete angepasst.
4. Verbindliche Erstvermietungsmiete: Die höchstzulässige Erstvermietungsmiete wird nicht lediglich als Durchschnittswert anhand des Mietspiegels bestimmt. Für jede betroffene Wohnung wird eine verbindliche Höchstmiete festgelegt. Eine Erhöhung aufgrund von Wirtschaftlichkeitsberechnungen ist nur zulässig, wenn der Vorhabenträger nachweist, dass eine wirtschaftliche Realisierung des Vorhabens zu der festgelegten Miete andernfalls nicht möglich ist. Eine Erhöhung darf dabei höchstens um einen noch festzulegenden Prozentsatz betragen und bedarf der vorherigen Zustimmung durch den Stadtrat.
5. Dauerhafte Mietbindung: Während der gesamten Bindungsdauer bleiben die betroffenen Wohnungen Mietwohnungen. Eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, eine Eigennutzung sowie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs werden ausgeschlossen. Die Bindungen sind im Grundbuch zu sichern und bei einer Veräußerung des Grundstücks oder des Gebäudes vollständig auf Rechtsnachfolger zu übertragen.
6. Wohnungsbelegungsrecht der Stadt: Während der Bindungsdauer erhält die Stadt ein Wohnungsbelegungsrecht für die betroffenen Wohnungen. Die entsprechenden Verpflichtungen sind durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit bzw. ein vergleichbares dingliches Sicherungsinstrument im Grundbuch abzusichern.
7. Mietanpassungen: In den ersten fünf Jahren nach Erstbezug ist eine Erhöhung der Erstvermietungsmiete ausgeschlossen. Die Miete darf dabei zu keinem Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten. Staffelmietverträge nach § 557a BGB sowie Indexmietverträge nach § 557b BGB werden ausgeschlossen.
8. Wiedervermietung: Bei einem Mieterwechsel darf höchstens diejenige Miete vereinbart werden, die sich unter Anwendung der vorstehenden Mietanpassungsregelungen zum Zeitpunkt der Wiedervermietung ergeben hätte. Eine Erhöhung der Miete allein aufgrund eines Mieterwechsels ist ausgeschlossen.
9. Sicherung und Sanktionierung: Die grundbuchrechtliche Sicherung wird in dem ausgearbeiteten Dokument der Stadt ausführlich dargestellt. Bei einer Überschreitung der zulässigen Miete ist die zu viel erhobene Miete einschließlich einer angemessenen Verzinsung an die betroffenen Mieterinnen und Mieter zurückzuzahlen. Die Stadt erhält zudem ein jederzeitiges Prüf- und Auskunftsrecht hinsichtlich der Einhaltung der Mietpreis-, Belegungs- und Bindungsvorgaben.

Begründung:

Baurecht ist keine gewöhnliche Marktleistung. Wenn die Stadt durch ihre Planung neues Baurecht schafft und dadurch erhebliche Bodenwertsteigerungen ermöglicht, soll dieser Vorteil nicht nur beim Grundstückseigentümer bzw. Vorhabenträger ankommen, sondern dauerhaft mit einer konkreten sozialen Gegenleistung verbunden sein. Der geschaffene Planungsvorteil muss sich dauerhaft in bezahlbarem Wohnraum für die Augsburger*innen niederschlagen. Deshalb fordert die Grüne Stadtratsfraktion eine Begrenzung des berechtigten Personenkreises durch eine Einkommens- / Mietbelastungsgrenze, eine verbindliche Erstvermietungsmiete statt einer lediglich aus dem Mietspiegel abgeleiteten Durchschnittsmiete, eine verbindliche, langfristige Bindung mit Ausschluss von Eigenbedarf und Eigennutzung sowie klare und nachvollziehbare Regeln für Mietanpassungen und Wiedervermietung.

Die Ergänzungen und Prüfungen gehen auf Verfahren in anderen Kommunen zurück.