Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
seit Jahren setzt sich unsere Fraktion für die Einführung einer Zweckentfremdungssatzung bzw. Zweckentfremdungsverbotssatzung für Augsburg ein. Voraussetzung dafür ist eine nachgewiesene Wohnraummangellage. Diese ist durch das von der Stadt beauftragte Gutachten zur Wohnungsmarkt-lage inzwischen belegt.
Eine Zweckentfremdungssatzung erlaubt der Stadtverwaltung, langfristigen Leerstand und gewerbliche Nutzung von Wohnraum – etwa als Ferienwohnungen oder Airbnb-Angebote – zu untersagen bzw. zu sanktionieren. Angesichts dieser Motivlage hatte der Jugend-, Sozial- und Wohnungsausschuss bereits am 28.10.2020 beschlossen, eine Zweckentfremdungssatzung zu erlassen und der Verwaltung den Auftrag erteilt, den zuständigen Gremien einen Satzungsentwurf vorzulegen.
Trotz dieser Beschlusslage wurden bisher konkrete Versuche, eine Zweckentfremdungssatzung für Augsburg auf den Weg zu bringen, stets mit Verweis auf den damit verbundenen Vollzugsaufwand zurückgewiesen. Zuletzt wurde unser Antrag “Zweckentfremdungssatzung” vom 27.11.2025 in der Sitzung des Stadtrats vom 11.12.2025 zur weiteren Beratung und Beschlussfassung in den Jugend-, Sozial- und Wohnungsausschuss verwiesen. In einem Änderungsantrag zum Jugend-, Sozial- und Wohnungsausschuss am 23.02.2026 hatten wir u.a. gefordert, die von der Sozialverwaltung erarbeitete Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum gemäß Art. 1 Abs. 1 S. 1 des Zweckentfremdungsgesetzes zu erlassen und das Gutachten des “Pestel-Wohnmonitor 2024” zur Wohnraummangellage in geeigneter Weise auf der Homepage der Stadt Augsburg zu veröffentlichen. Unser Änderungsantrag wurde abgelehnt. Stattdessen wurde beschlossen, dass die Verwaltung “die Thematik weiterhin aktiv [bearbeitet], um handlungsfähig zu sein, wenn sich die Rahmenbedingungen verbessert haben”.
Inzwischen hat sich die Rechtslage verändert. Seit 1. April dieses Jahres gilt das novellierte bayerische Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG). Damit wird die EU-Verordnung 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung von Unterkünften, die unmittelbar ab dem 20.05.2026 gilt, in Landesrecht überführt. Kommunen erhalten dadurch Befugnisse, die Vermietung von Wohnraum als Kurzzeitvermietungen digital zu erfassen bzw. die digitale Anmeldung von Wohnraum vor der Kurzzeitvermietung von Bürger*innen zu verlangen. Dadurch sind die Voraussetzungen für ein Registrierungsverfahren für Kurzzeitvermietungen geschaffen. Auf Basis der digitalen Erfassung entsteht ein klares Bild, welcher potenzielle Wohnraum als Ferienwohnungen / Airbnb genutzt und so dem Mietwohnungsmarkt entzogen wird. Diese Informationen ermöglichen den Kommunen den Vollzug der Zweckentfremdungssatzung.
Angesichts der neuen Entwicklungen und der neuen Rechtslage fordern wir, dass die Stadt Augsburg ein Registrierungsverfahren für Kurzzeit-vermietungen sowie endlich eine Zweckentfremdungssatzung für Augsburg einführt. In Kombination ergibt sich daraus ein effektives Instrument zur Bekämpfung der Wohnraumkrise.
Die Stadtratsfraktion BÜNDNIS 90 / DIE GRÜNEN stellt daher folgenden Antrag:
Begründung:
Wohnraum in Augsburg ist weiterhin knapp und teuer. Neuer Wohnraum wird nicht im ausreichenden Maß zugebaut, die Nachverdichtung läuft nur schleppend. Ein Baustein zur Bewältigung der Wohnraumkrise besteht darin, sicherzustellen, dass potenziell verfügbarer Wohnraum auch als solcher bereitgestellt und nicht etwa durch die Nutzung als Ferienwohnung / Airbnb “zweckentfremdet” und damit dem Mietwohnungsmarkt entzogen wird. Um dies durchzusetzen, ist eine Zweckentfremdungssatzung ein wirksames Instrument. Bereits 2018 hat sich das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr dafür ausgesprochen: “Mit Erlass einer Zweckentfremdungssatzung schafft Ihre Gemeinde die Grundlage, um zweckwidrige Nutzungen von Wohnraum zu unterbinden und Bestandswohnungen für normale Vermietungen zurückzuerhalten. Jede zweckentfremdete Wohnung, bei der Ihre Gemeinde mit Anordnungen dafür sorgt, dass sie wieder Wohnzwecken zugeführt wird, ist ein preiswerterer Gewinn für den Mietwohnungsmarkt als eine neu gebaute Wohnung.” Städte wie München, Nürnberg, Regensburg, Fürth und Erlangen gewinnen über das Instrument bereits wertvollen Wohnraum zurück.
Zu 1.: Voraussetzung für die Einführung einer Zweckentfremdungssatzung ist der Nachweis einer Wohnraummangellage. Eine Wohnraummangellage wurde für Augsburg durch ein unabhängiges Gutachten nachgewiesen, das im Sinne der Transparenz auf der städtischen Homepage auch zugänglich gemacht werden soll.
Zu 2.: Über Kooperationsvereinbarungen kann die Stadt Augsburg bestehende Systeme nutzen – etwa das digitale Registrierungssystem des Landes Nordrhein-Westfalen. Durch kooperative Nachnutzung würde der Aufwand wesentlich geringer ausfallen.
Zu 3. und 4.: Regularien auf der Landesebene sowie aktuelle einschlägige Gerichtsurteile haben die Einführung einer Zweckentfremdungssatzung bisher erschwert. Da Bayern nun als erstes Bundesland die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung von Unterkünften in Landesrecht überführt hat und damit den Vollzug einer Zweckentfremdungssatzung erheblich erleichtert, fordern wir, dass nun auch Augsburg diese Möglichkeit nutzt und eine Satzung wie die von der Sozialverwaltung erarbeitete einführt (s.u.). In diesem Kontext soll die Stadt außerdem ein Konzept für die Umsetzung in der Praxis vorlegen und anfallende Kosten beziffern.
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Entwurf einer “Satzung der Stadt Augsburg über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum” von der städtischen Sozialverwaltung im Jugend-, Sozial- und Wohnungsausschuss am 23.02.2026:
Satzung der Stadt Augsburg über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
(Zweckentfremdungsverbotssatzung – ZwEVS)
Vom xx. Juli 2024 (Amtsblatt xx)
Die Stadt Augsburg erlässt auf Grund von Art. 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsgesetz – ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBI. S. 864, BayRS 2330-11-B), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2017 (GVBI. S.182), folgende Satzung:
Inhaltsübersicht:
(1) In Augsburg ist die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet (Wohnraummangellage) und diesem Wohnraummangel kann innerhalb der nächsten fünf Jahre nicht mit anderen zumutbaren Mitteln begegnet werden.
(2) Die Satzung gilt für die Zweckentfremdung von frei finanziertem Wohnraum im Stadtgebiet der Stadt Augsburg. Ausgenommen ist Wohnraum, soweit für den Verfügungsberechtigten eine Genehmigungspflicht nach Art. 16 Abs. 1 Satz 2 Nrn. 2 und 3 Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG) besteht.
(1) Vollzugsbehörde ist das Sozialreferat, Amt für Wohnbauförderung und Wohnen.
(2) Zum Vollzug gehören die Überwachung des Verbots einschließlich notwendiger Ermittlungen, der Erlass von Anordnungen zur Wiederherstellung eines rechtmäßigen Zustands, die Erteilung einer Genehmigung oder eines Negativattests sowie die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten (Art. 1, 2, 3, 4 und 5 ZwEWG, § 1 der Verordnung über die Zuständigkeiten im Ordnungswidrigkeitenrecht).
(1) Wohnraum im Sinne der Satzung sind sämtliche Räume, die objektiv zu Wohnzwecken geeignet und subjektiv hierzu bestimmt sind. Dazu zählen auch Werk- und Dienstwohnungen sowie Wohnheime.
(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie (allein oder zusammen mit anderen Räumen) die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Die subjektive Bestimmung (erstmalige Widmung oder spätere Umwidmung) treffen die Verfügungsberechtigten ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten.
(3) Wohnraum im Sinne dieser Satzung liegt nicht vor, wenn der Raum baurechtlich lediglich als betriebsbedingter Wohnraum (z. B. als Hausmeisterwohnung) zugelassen ist und daher dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht;
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch die Verfügungsberechtigten und/oder die Nutzungsberechtigten anderen als Wohnzwecken zugeführt wird.
Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum
(2) Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn
(1) Wohnraum darf nur mit Genehmigung der Stadt anderen als Wohnzwecken zugeführt werden.
(2) Eine Genehmigung ist zu erteilen, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen.
(3) Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch die Schaffung von Ersatzwohnraum oder durch die Entrichtung einer Ausgleichszahlung Rechnung getragen wird.
(4) Die Genehmigung wirkt für und gegen die Rechtsnachfolgerin oder den Rechtsnachfolger; das Gleiche gilt auch für Personen, die den Besitz nach Erteilung der Genehmigung erlangt haben.
(5) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung ersetzt keine nach anderen Bestimmungen erforderlichen Genehmigungen (z. B. des Baurechts).
(6) Über den Antrag auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nach Abs. 1 bis 3 entscheidet die Stadt nach Vorliegen der vollständigen Unterlagen innerhalb einer Frist von drei Monaten. Nach Ablauf der Frist gilt die Genehmigung als erteilt.
(1) Vorrangige öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung sind insbesondere gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen (z. B. für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke) oder mit lebenswichtigen Diensten (z. B. ärztliche Betreuung) verwendet werden soll, die gerade an dieser Stelle der Stadt dringend benötigt werden und für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können.
(2) Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz gegeben. Die Existenzgefährdung muss nachgewiesen werden, sie darf nicht durch Unterlassen möglicher und gebotener Abwendungsmaßnahmen selbst herbeigeführt worden sein. Eine Existenzgefährdung liegt nicht vor, wenn die Existenz allein auf der mit der Zweckentfremdung verbundenen Nutzung beruht.
(1) Ein beachtliches und verlässliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum lässt das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der Regel entfallen, wenn die Wohnraumbilanz insgesamt wieder ausgeglichen wird. Dies gilt nicht, wenn das öffentliche Interesse aus besonderen Gründen gebietet, dass ein ganz bestimmter Wohnraum nicht zweckentfremdet wird.
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
(1) Im Einzelfall kann auch durch eine einmalige oder laufende Ausgleichszahlung erreicht werden, dass das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines bestimmten Wohnraums hinter das Interesse an einer Zweckentfremdung zurücktritt. Die Ausgleichsbeträge sind zweckgebunden für die Schaffung neuen Wohnraums zu verwenden.
(2) Der Betrag der einmaligen Ausgleichszahlung für die von der Zweckentfremdung betroffene Wohnfläche errechnet sich jeweils gemäß den zum Zeitpunkt der Antragstellung für die Erstellung geförderten Wohnraums in Augsburg aufzuwendenden durchschnittlichen Kosten.
(3) Bei nur vorübergehendem Verlust von Wohnraum kommt eine laufende, monatlich zu entrichtende Ausgleichszahlung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem jeweils geltenden Mietspiegel der Stadt für den entsprechenden Wohnraum in Betracht.
(4) Die Ausgleichszahlung kommt als alleinige Ausgleichsmaßnahme oder als ergänzende
Maßnahme bei noch nicht ausreichender anderweitiger Kompensation, insbesondere zu geringem Ersatzwohnraum, in Betracht.
(5) Die Antragsteller müssen nachweislich zur Leistung der Ausgleichszahlung bereit und im Stande sein.
(1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden, insbesondere um Genehmigungshindernisse auszuräumen, die Zweckentfremdung so gering wie möglich zu halten oder den im Einzelfall vorliegenden Interessenausgleich rechtlich zu sichern.
(2) Ist auf Grund einer Auflage oder Nebenbestimmung die Genehmigung erloschen, so ist der Raum wieder als Wohnraum zu behandeln und Wohnzwecken zuzuführen.
Für Maßnahmen, die keiner Genehmigung bedürfen, weil kein Wohnraum im Sinn der Satzung gegeben ist, keine Zweckentfremdung vorliegt oder Genehmigungsfreiheit besteht, wird auf Antrag ein Negativattest ausgestellt.
Mieterinnen und Mieter werden im Rahmen des Genehmigungsverfahrens angehört und über die Erteilung einer Genehmigung unterrichtet.
(1) Auf der Grundlage des Art. 3 Satz 1 ZwEWG haben die dinglich Verfügungsberechtigten, Besitzerinnen und Besitzer, Verwalterinnen und Verwalter, Vermittlerinnen und Vermittler der Behörde die Auskünfte zu geben und die Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, um die Einhaltung der Vorschriften des Gesetzes und dieser Satzung zu überwachen. Sie haben dazu auch den von der Stadt beauftragten Personen zu ermöglichen, zu angemessener Tageszeit Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnräume zu betreten. Die Auskunftspflichtigen haben auch Tatsachen zu offenbaren, die geeignet sind, eine Verfolgung wegen einer Straftat oder einer Ordnungswidrigkeit herbeizuführen. Jedoch darf eine Auskunft, die ein Auskunftspflichtiger gemäß seiner Verpflichtung nach Satz 1 erteilt, in einem Strafverfahren oder in einem Verfahren nach dem Gesetz über Ordnungswidrigkeiten gegen den Auskunftspflichtigen oder einen in § 52 Abs. 1 StPO bezeichneten Angehörigen nur mit Zustimmung des Auskunftspflichtigen verwendet werden. Satz 1 gilt auch für Diensteanbieter im Sinne des Telemediengesetzes.
(2) Auf der Grundlage des Art. 5 ZwEWG und dieser Satzung wird das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung eingeschränkt (Art. 13 GG, Art. 106 Abs. 3 BV).
(1) Die Stadt kann anordnen, dass eine nicht genehmigungsfähige Zweckentfremdung beendet und der Wohnraum wieder Wohnzwecken zugeführt wird. Befugnisnorm für Anordnungen ist Art. 3 Abs. 2 ZwEWG.
(2) Ist eine Zweckentfremdung auch nachträglich nicht genehmigungsfähig, kann der Verfügungsberechtigten bzw. dem Verfügungsberechtigten und der Nutzerin bzw. dem Nutzer aufgegeben werden, die Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.
(3) Ist Wohnraum unbewohnbar geworden, kann eine Instandsetzung angeordnet werden, wenn sie mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Dies ist nicht der Fall, wenn die Instandsetzung und/oder Instandhaltung einen Aufwand erfordern würde, der nur unerheblich hinter den Kosten eines vergleichbar großen Neubaus zurückbleibt.
(4) Klagen gegen Verwaltungsakte zum Vollzug dieser Satzung haben nach Art. 3 Abs. 3 ZwEWG keine aufschiebende Wirkung.
Für Amtshandlungen der Stadt nach dieser Satzung werden Gebühren und Auslagen nach der Kostensatzung erhoben.
(1) Nach Art. 4 Satz 1 ZwEWG kann mit einer Geldbuße bis zu fünfhunderttausend Euro belegt werden, wer entgegen § 5 Abs. 1 ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere Zwecke als Wohnzwecke verwendet oder überlässt.
(2) Nach Art. 4 Satz 2 ZwEWG kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro belegt werden, wer entgegen § 12 Abs. 1 Auskünfte nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt oder Unterlagen nicht oder nicht vollständig vorlegt.
(3) Eine nach Art. 4 ZwEWG begangene Ordnungswidrigkeit wird durch eine nachträgliche Genehmigung nicht geheilt.
Diese Satzung tritt am Tag nach ihrer Bekanntmachung* im Amtsblatt in Kraft. Sie gilt fünf Jahre.